İcra Yoluyla Taşınmazın Satış Prosedürü

Hacizli gayrimenkuller yalnızca açık arttırma usulü ile satılır. Yalnızca iflas halinde alacaklılar gayrimenkulün pazarlık yoluyla satılmasına karar verebilir. (iik. 124/1)

Hacizli gayrimenkul haciz tarihinden itibaren 1 yıl içinde satış isteyebilir. ( 6352 sayılı yasadan önce bu süre 2 yıldır. Bir örnekle bu durumu açıklayacak olursak; 05/01/2013 tarihinden sonra açılan icra takiplerinde satış isteme süresi 1 yıl iken 04/01/2013 tarihinde açılan icra takiplerinde satış isteme süresi 2 yıldır) Gayrimenkul ile ilgili icra dairesinden satış istenmesi halinde, icra dairesi 2 ay içerisinde gayrimenkulü satması gerekmektedir.

İlk olarak satış talep edilecek gayrimenkulün bağlı tapu sicil müdürlüğüne müzekkere yazılarak satışa esas olunacak ( kıymet taktiri için) son tapu kaydı  (tapu takdiyatı) istenmelidir. Burada şunu da özellikle vurgulamakta fayda görüyorum; Satışı talep edilen gayrimenkulün tapu kaydı 3 aydan eski olmamalıdır.

Tapu kaydı ile birlikte gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeden imar durumu, çap ve kroki sorulmalıdır. Ancak satış yapılacak gayrimenkulümüz ipotekli ise ve takibimiz ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılacaksa; tapu idaresinde İİK 150/c şerhi tapu kaydına işletilmelidir.

Gayrimenkul ile ilgili imar durumu çap kroki takip dosyamıza geldikten sonra; gayrimenkulümüz keşif yapılarak kıymet taktiri için artık hazırdır.

Bilirkişi tarafından kıymet takdiri raporu hazırlandıktan sonra; kıymet takdiri raporu gayrimenkul takdiyatın da ki tüm ilgililere ve borçlu/borçlulara tebliğ edilir. Burada dikkat edilmesi gereken ve daha sonradan ihalenin feshine konu olmaması için takdiyatta bulunan tarafların avukatı var ise tebligat kanunu 11. Maddesine göre tebligatlar asillere değil vekile tebliğ edilmelidir. (Yargıtay 12 HD. 2012/23021 E 2012/33847 K)

Kıymet takdiri ilgililere tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde ilgililer kıymet taktirine itiraz etmezlerse kıymet taktiri kesinleşir. Kıymet taktirine itiraz İİK 128/a maddesinde düzenlenmiştir. Kıymet taktirine karşı itirazların tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde raporu düzenleten icra mahkemesine şikayette bulunulabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.(Yargıtay 12. HD. 1994/12703 E  2012/13966 K). Bu iki yıllık sürenin başlama tarihi icra memuru kıymet taktiri için taşınmaza gittiği tarihtir. Ancak kıymet taktirine itiraz edilmiş ise o zamanda süre icra hakiminin keşif için taşınmaza gittiği gün esas alınmaktadır. Ayrıca kıymet taktirine itiraz sonucunda icra mahkemesi tarafından verilen kararlar kesin kararlardır.

Burada belirtmek istediğim bir husus vardır 100 yarar bilgileri zaman kazanmak için satış evresine gelene kadar toplayabiliriz. Bazı icra daireleri uygulamada 100 yarar bilgileri satış talebinden öncede toplayabiliyor. Ancak bu bilgilerin satıştan sonrada toplanmasında herhangi bir sorun teşkil etmez. Çünkü bu bilgiler derece kararı yapılmasında ve satış parasının dosyalara gönderiminde yardımcı olan bilgilerdir. 100 yarar bilgiler satış ilanından önce toplanmasında fayda vardır. Bu bize satıştan sonra hem zaman kazandırır hem de satış ilanın taraflara gönderilmesinde (diğer icra takip dosyalarının) tarafların vekili var ise bunu öğrenerek tebligat konusunda size yardımcı olacaktır.

Tüm bunlar tamamlandıktan sonra icra dairesinden satış avansı yatırılarak söz konusu taşınmazın satış talebin de bulunulur.satış talebi üzerine icra müdürlüğü 3 ay içinde taşınmazı satar.

Artık satış tarihini alıp satış ilanı hazırlayıp taraflara duyurmaya geldi sıra.  Satış gunu alındıktan sonra satış ilanı hazırlanır. İlanda bulunması  gerekenleri kısaca değinecek olursak;

Açık Arttırma İlanı İçeriği (İİK m.126, İİK m.114/II, III,İİK Yönetmeliği m.46)

1. Dosya numarası
2. Satışın yapılacağı yer,gün ve saat (başlama ve bitiş saati),(I.ve II.satış tarihleri)
3. Arttırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren icra dairesinde herkes tarafında görülebileceği,
4. İhalede gösterilen yer ve zamanda yapılacak birinci arttırma sonunda teklif edilen en yüksek bedel, gayrimenkulün muhammen kıymetinin %50’ını bulmadığı takdirde en çok arttıranın taahhüdü baki kalmak üzere, arttırmanın on gün daha uzatılmış olacağı ve onuncu günü aynı yerde, aynı saatte yapılacak II. arttırmada (İİK m.129/ II ‘deki şartların oluşması koşuluyla) taşınmazın en çok arttırana ihale edileceği.
5. İpotek sahibi alacaklılarla (irtifak hakkı sahipleri dahil) diğer ilgilerin gayrimenkul üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masrafa ilişkin iddialarını dayanağı olan belgelerle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri yazılır; aksi halde hakları tapu sicili ile sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaştırılmasından hariç kalacakları da ilave edilir.
6. Satılacak gayrimenkulün cinsi, mahiyeti,bulunduğu yer (mahallesi, sokağı, tapudaki kayıt tarihi ve numarası, pafta, ada, parsel numarası) muhammen kıymeti ve yüzölçümü gibi önemli nitelikleri de yazılır.
7. Satış arttırma şartnamesinin ve sair bilginin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği, talep halinde ve ilanda gösterilen masrafı verilmek şartıyla şartnamenin bir örneğinin gönderilebileceği de arttırma ilanına yazılır.

Satış ilanı hazırlandıktan sonra ilanın bir örneği Basın İlan Kurumuna gönderilir. Basın ilan kurumunda ilanın birinci satış gününden en az bir ay öncesinde ilan edilmesi gerekmektedir. Ve satış ilanın yurt düzeyinde yayınlanan bir gazetede yayınlanmasına karar verildiğinde trajı 50.000’in üzerindeki, yurt düzeyinde dağıtımı yapılan bir gazetede birinci satış gününden en az bir ay öncesi ilan edilmesi gerekmektedir.

Satış ilanı tüm borçlulara ve tapu kaydındaki tüm ilgililere ve Belediye tellaliye memurluğuna tebliğ edilir.

Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında da herhangi bir yanlışlık yok ise birinci arttırma günü satış saatinde ilan edilen mahalde satış işlemine başlanır.

Yasal Sorumluluk Reddi (Sorumsuzluk Kaydı)

Bu web sitesinde sunulan tüm içerik ve hukuki bilgilendirmeler, yayımlandığı tarihte yürürlükte olan mevzuat ve yasal düzenlemeler doğrultusunda hazırlanmıştır. Mevzuatta sonradan meydana gelebilecek değişiklikler veya hukuki güncellemeler kapsamında, sitede yer alan bilgilere dayanılarak atılan adımlardan Süzen Hukuk Bürosu (Aylin Süzen) sorumlu tutulamaz. Bilgilerin somut olaylara uygulanması öncesinde profesyonel hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Telif Hakkı ve Kullanım Koşulları

Bu web sitesinde yer alan tüm metin, görsel, tasarım ve içeriklerin telif hakları Süzen Hukuk Bürosu (Aylin Süzen)'na aittir. Yazılı izin alınmaksızın içeriklerin kısmen veya tamamen kopyalanması, çoğaltılması veya kullanılması durumunda 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında gerekli yasal süreçler başlatılacaktır.